Volgens De Nederlandsche Bank hebben Nederlandse huishoudens 400 miljard spaargeld verzameld bij alle Nederlandse banken. Dit komt neer op circa € 50.000,- per huishouden.
Maar als je in het gelukkige bezit bent van een goed gevulde spaarrekening, teer je in op je vermogen. Vanwege de vermogensrendementsheffing, de inflatie en mogelijk de boeterente op een saldo hoger dan € 100.000,- neemt de koopkracht van dit saldo jaarlijks af. Dit wordt toegelicht in een artikel van Fiscalert.nl: Help, mijn spaargeld verdampt… | Fiscalert – De slimste tips in geldzaken
De conclusie van dit artikel is kortweg weer te geven door onderstaande berekening:
Gemiddelde vermogensrendementsheffing: -1,4%
Inflatie: -2,0%
Eventueel boeterente: -0,5%
Afname koopkracht spaargeld: -3,9%
Wanneer je niets doet en je spaargeld op een spaarrekening laat staan, is over tien jaar zo’n 40% van je vermogen weg als bovenstaande parameters gelijk blijven. Let wel, dit geldt voor de grotere spaarders met bedragen op hun rekening van groter dan € 100.000,-.
Kleinere spaarders hoeven alleen de inflatie terug te verdienen, want tot € 50.000,- vermogen is vrijgesteld van vermogensrendementsheffing en onder de € 100.000,- betaal je (nog) geen boeterente. Maar de thema’s in dit artikel zijn uiteindelijk voor alle spaarders van belang.
Vermogensverdamping tegengaan
Om vermogensverdamping tegen te gaan, kun je gaan beleggen. Er is een diversiteit aan beleggingscategorieën waar je een keuze uit kunt maken. Wij zullen laten zien dat beleggen in vastgoed “the next best thing” is voor spaarders. Als je in vastgoed belegt, voorkom je direct vermogensverdamping, zelfs als je vastgoedbelegging een minimaal rendement oplevert.
Je bent namelijk direct van de boeterente af.
De inflatie gaat in je voordeel werken in plaats van in je nadeel. En als je in woningen belegt, kun je ook direct besparen op de vermogensrendementsheffing. Dan kan je eerste voordeel al 3,9% zijn, maar als je vastgoedbelegging ook nog eens een rendement oplevert van bijvoorbeeld 3,0%, gaat het totale voordeel al snel tot boven de 6% uitkomen.
Onderstaande tabel geeft de voor- en nadelen weer van spaargeld versus een vastgoedbelegging:
Rente/Rendement
We hadden het al over de rente op je spaarrekening. Er zijn wel banken die nog een minimale rente geven, maar dat zijn veelal buitenlandse banken. Via deze website zie je de mogelijkheden: https://www.actuelerentestanden.nl/sparen/hoogste-spaarrente.asp.
Als je toch iets meer rente wilt, ontkom je er niet aan om je geld voor langere tijd vast te zetten in een deposito. Om 1,5% rente te krijgen bij bijvoorbeeld Bigbank, moet je je geld voor tien jaar wegzetten.
Op een belegging in vastgoed krijg je wel rendement. Afhankelijk van de vastgoedcategorie waar je in belegt, variëren de rendementen ongeveer tussen de 3% en 7% á 8% per jaar.
Boeterente
Heb je een saldo bij een Nederlandse bank dat groter is dan € 100.000,-, dan betaal je momenteel 0,5% boeterente. Zodra je een deel van het saldo boven de € 100.000,- in vastgoed belegt, ben je deze boeterente direct kwijt voor dat deel. Een belegging in vastgoed kent namelijk geen boeterentes.
Lange termijn
We zagen al dat je voor een klein beetje rente je geld langjarig moet wegzetten. Deposito’s lopen dan al gauw vijf of tien jaar. Een belegging in vastgoed duurt veelal eveneens tussen de vijf en de tien jaar. Als je weet dat je een deel van je spaargeld niet direct nodig hebt, maakt het voor de periode niet uit of je in een deposito stapt of in vastgoed gaat beleggen.
De opbrengsten maken wel verschil. Die liggen bij een belegging in vastgoed hoger.
Inflatie
Als je geld op de bank staat, neemt de koopkracht jaarlijks af door inflatie. Bij vastgoed werkt inflatie echter in je voordeel en wel op twee manieren. Allereerst stijgt het vastgoed waar je in belegt, over het algemeen in waarde vanwege de inflatie. Op het moment dat je je belegging in vastgoed verkoopt, krijg je deze waardestijging weer terug.
Maar er is een tweede effect. Huuropbrengsten worden jaarlijks geïndexeerd. Deze indexering is bij de meeste vastgoedcategorieën gebaseerd op de inflatie. Hogere huuropbrengsten leiden tot een hoger jaarlijks rendement op je belegging in vastgoed.
Bedenk dat de kosten van een vastgoedbelegging zoals verzekeringen, zakelijke lasten en bijvoorbeeld onderhoud, ongeveer 25% van de huuropbrengsten zijn. Van deze kosten is slechts een deel onderhevig aan inflatie.
Veel vastgoedbeleggingen zijn gefinancierd via een bank. Financiering zorgt ervoor dat de eigenaar minder eigen geld in de vastgoedbelegging investeert, waardoor het rendement stijgt.
Dit wordt “de hefboomwerking van vreemd vermogen” genoemd. Dit wordt verder toegelicht op: https://vastgoedfondsenscan.nl/nl/analyse-financieringsconvenanten/
Het rentepercentage wordt voor langere tijd vastgezet, soms wel vijf, zeven of tien jaar en wordt berekend over de schuld. Dit rentepercentage blijft gedurende de rentevastperiode gelijk. De rentekosten die worden betaald, zijn niet aan inflatie onderhevig. Dus de opbrengsten van de vastgoedbelegging worden hoger door de inflatie en de kosten blijven grotendeels hetzelfde.
Je rendement op een vastgoedbelegging wordt daarmee beter. Inflatie doet je spaarrekening pijn, maar is je vriend als je in vastgoed belegt.
Rentestijging
Als de rente stijgt, is dat fijn voor de rente die je krijgt op je bankrekening. De rente zal echter behoorlijk moeten stijgen, voordat je weer op koopkrachtbehoud uitkomt. We zagen in het eerder weergegeven rekenvoorbeeld, dat de rente voor kleinere spaarders naar 2,0% en voor grotere spaarders naar minimaal 3,4% – 3,9% moet stijgen, voordat je weer quitte speelt.
Een rentestijging kan voor een belegging in vastgoed ook een voordeel zijn. Als de rente stijgt, neemt volgens gangbare economische theorieën de inflatie toe. Bedrijven betalen dan meer rente over hun bedrijfsfinancieringen.
Deze hogere rentelasten berekenen zij door in de prijzen van hun producten. Deze hogere prijzen veroorzaken prijsinflatie. En we zagen al dat inflatie je vriend is, als je in vastgoed belegt.
Voor een financiering op een vastgoedbelegging is een rentestijging ook geen probleem, als de rente voor langere tijd is vastgelegd. Dit werkt hetzelfde als bij de hypotheek op je huis. Als je deze voor tien jaar hebt vastgezet, heb je geen last als de hypotheekrente stijgt.
Pas op het moment dat de rentevastperiode afloopt, gaat een hogere rente effect hebben. Dit werkt bij een belegging in vastgoed op dezelfde manier.
Onderliggende waarde
Bijna iedereen gaat ervan uit dat spaargeld bij de bank veilig is. Maar het is niet zo dat als je spaargeld bij een bank brengt, deze bank een zakje met muntjes in de kluis apart zet en daar een stickertje met je naam erop doet. Sterker nog, de verhouding tussen het eigen vermogen van een bank en de schulden die zij heeft, moet minimaal 7% zijn.
Jouw spaargeld valt onder het kopje schulden bij de bank. Dus van elke € 100,- spaargeld heeft de bank dus maar € 7,- aan onderliggende waarde.
Gelukkig hebben we een depositogarantiestelsel. Dit stelsel regelt dat wanneer een bank in Nederland failliet gaat, de andere banken garant staan voor jouw saldo tot € 100.000,-. Maar bij een serieuze bankencrisis zal dit een wassen neus blijken te zijn. We zagen dit al in 2007 en 2008.
Als andere banken deze verplichting moeten uitvoeren, kan het ertoe leiden dat andere banken ook in de problemen komen. De Rijksoverheid zal dan een problematische bank redden (zie ING en ABNAMRO in 2008) om te voorkomen dat dit hele bankenstelsel in elkaar klapt.
Uiteindelijk moet de belastingbetaler inspringen en dat zijn wij allemaal. We krijgen dan de gekke situatie dat het depositogarantiestelsel door ons allemaal overeind gehouden wordt.
Dus ook door mensen die misschien zelf niet eens spaargeld hebben.
Het voert te ver om hier uitgebreid in te gaan op het bankensysteem, maar iedere spaarder wordt aangemoedigd om zelf onderzoek te doen.
Bij een belegging in vastgoed heb je wel een onderliggende waarde. Dat is namelijk het pand waar je in belegt. Tijdens een crisis heb je altijd die onderliggende waarde.
Deze kan natuurlijk ook minder worden tijdens een crisis, maar zolang er nog huurders in zitten, blijft de belegging rendement opleveren. Zolang je het vastgoed niet hoeft te verkopen, is er niets aan de hand. Vergelijk dit bijvoorbeeld met de huizenprijzen na de financiële crisis van 2007.
Veel huizen stonden “onder water” ten opzichte van de erop rustende hypotheek. Inmiddels zijn ze weer “boven water” en misschien zelfs ook wel heel ruim.
Waardestijging onderliggende waarde
We zagen al dat je spaarrekening feitelijk geen onderliggende waarde heeft bij de bank. Maar zolang we allemaal vertrouwen in dit systeem houden, blijft je spaargeld intact. Het wordt echter niet meer en niet minder.
De onderliggende waarde van je vastgoedbelegging kan wel veranderen. Als dat een winkel is, kan deze minder waard zijn geworden. Maar als dat een woning is, is de kans groot dat deze wel meer waard is geworden.
De waarde van het vastgoed kan namelijk harder stijgen dan alleen met de inflatie. Er is namelijk ook nog een marktmechanisme dat zijn werk doet. Als er meer vraag dan aanbod is, kunnen de waardes van het vastgoed stijgen. Als je een belegging in vastgoed hebt, bestaat de kans op een extra waardestijging door het marktmechanisme. Die kans heb je op je spaargeld niet.
Natuurlijk is er eenzelfde kans op een waardedaling. Maar zolang er geen noodzaak is om het vastgoed te verkopen, heb je van een waardedaling geen last. Het vervelendste probleem dat zich voor kan doen, is wanneer je geen huurder meer hebt in je vastgoedbelegging. Dan daalt de waarde en heb je ook geen rendement meer, maar wel kosten.
Als je in vastgoed gaat beleggen, is het belangrijk om voor jezelf goed te bepalen in welk soort vastgoed je belegt. Wij kijken zelf altijd goed of een belegging in vastgoed een functie heeft die tijdens een crisis doorgaat. Dit zijn functies als wonen, werken, zorg en eten en drinken.
Functies zoals winkelen, parkeren, toerisme en horeca kunnen tijdens een crisis behoorlijk teruglopen.
Belastingen
Speciaal voor de grotere spaarders die wel vermogensrendementsheffing betalen, bestaat een aantrekkelijke regeling bij de Belastingdienst. Als zij beleggen in woningen, ontstaat een extra rendement omdat ze (onder bepaalde voorwaarden) minder vermogensrendementsheffing betalen op een belegging in huurwoningen. Dit voordeel kan oplopen tot meer dan 1% en wordt verder uitgewerkt in dit artikel: https://www.connectinvest.nl/nieuws/extra-rendement/
Een speciaal woord voor kleinere spaarders
De thema’s die wij in dit artikel hebben behandeld, zijn voor alle spaarders van belang. Het mag duidelijk zijn dat grotere spaarders meer voordelen behalen, omdat zij vermogensrendementsheffing en mogelijk boeterente betalen. Als kleinere spaarder heb je echter wel degelijk dezelfde voordelen maar je hoeft alleen maar de inflatie te verslaan.
Bij een belegging in vastgoed die ongeveer 3% rendement oplevert, wordt dit doel vaak al bereikt.
Wel is het zo, dat beleggingen in vastgoed nogal eens alleen gedaan kunnen worden met deelnamebedragen vanaf € 100.000,-. De mogelijkheden voor kleinere spaarders worden daardoor beperkt. Toch zijn er steeds meer mogelijkheden om met kleinere bedragen in vastgoed te beleggen.
Het kan daarom wel degelijk nuttig zijn om je bij ons aan te melden via onze website. Aanmelden is vrijblijvend, verplicht je tot niets en je bepaalt zelf hoeveel informatie je over jezelf achterlaat.
Voor ons is een e-mailadres al genoeg. Zodra we nieuwe mogelijkheden hebben om met kleinere bedragen in vastgoed te beleggen, word je altijd direct geïnformeerd. https://www.connectinvest.nl/aanmelden/
Als je geen of weinig kennis hebt van beleggen in vastgoed, verwijzen we je naar dit artikel, waar je vrij snel een beeld krijgt hoe dit werkt: https://www.connectinvest.nl/nieuws/beleggen-in-vastgoed/