Beleggen in zorgvastgoed

De interesse om te beleggen in zorgvastgoed neemt sterk toe bij beleggers. Hieronder vindt u meer achtergrondinformatie over beleggen in zorgvastgoed.

Beleggen in zorgvastgoed met een solide rendement iets voor u?

Spreiding in beleggingsportefeuille

De afgelopen jaren is zorgvastgoed als beleggingscategorie behoorlijk gegroeid. Zorgvastgoed is een goede aanvulling op de mogelijkheden om in vastgoed te beleggen naast woningen, winkels, kantoren en parkeergarages. Een belegging in zorgvastgoed zorgt voor een extra spreidingsmogelijkheid binnen het beleggen in vastgoed.

Toekomstbestendig

De markt van zorgvastgoed is een groeimarkt. De komende decennia zal steeds meer zorg nodig zijn in verband met de vergrijzing. De groei is gekoppeld aan de demografie van Nederland en heeft daardoor nauwelijks relatie met de economische ontwikkelingen. Onderstaande afbeelding laat zien hoe de bevolkingssamenstelling van Nederland tot 2060 zich zal ontwikkelen.

De groei van het aantal 65+-ers zorgt ervoor dat het volledige scala aan zorgvastgoed, van zorgwoningen tot eerstelijns- en tweedelijnszorg, nog fors zal moeten toenemen. Het groeiende aantal gebruikers van zorgvastgoed maakt dat het een toekomstbestendige belegging is.

Huurders met inkomsten vanuit zorgbudgetten

Grote delen van het zorgvastgoed worden gehuurd door partijen die hun inkomsten verkrijgen via zorgverzekeraars of uit budgetten van de overheid. Deze inkomsten zijn gebaseerd op normen die door de overheid worden vastgesteld.

Voor meer achtergrondinformatie over zorgvastgoed verwijzen wij u naar een artikel dat wij in 2018 hebben gepubliceerd op onze website.

Verschillende typen zorgvastgoed

Zorgvastgoed is een verzamelnaam. Het eerste onderscheid dat wordt gemaakt, is tussen “care” en “cure”. Care betreft het verzorgende deel van de zorg en cure het genezende deel. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen “extramuraal” en “intramuraal”. Het verschil is of de zorg binnen of buiten de muren van een zorginstelling plaatsvindt. In onderstaande afbeelding is dit verder uitgewerkt.

Elk type vastgoed kent haar eigen inkomstenstroom van waaruit de huur kan worden voldaan. Dit wordt weergegeven in de onderstaande afbeelding:

Bewoner betaalt de huur

Levensloopbestendige woningen en aanleunwoningen worden bewoond door particulieren. Zij sluiten zelf een huurovereenkomst met de verhuurder, eventueel met een aparte afspraak over aanvullende zorg. Als deze woningen in een fonds worden aangeboden, is het zaak om goed te kijken naar de huurprijzen en de locaties van deze woningen. Qua huurprijs kan er sprake zijn van laag-, midden- en hoogsegment. Laagsegment houdt in huurprijzen in de klasse van de sociale woningbouw tot € 737,- per maand (cijfers 2020). Het middensegment bestaat uit woningen tussen € 737,- en ongeveer € 1.200,- huur per maand. Boven de € 1.200,- huur per maand is sprake van hoogsegment. Huurwoningen in het middensegment kennen de grootste vraag. Beleggingen in zorgwoningen in het hoogsegment hebben een hoger risicoprofiel, de verhuurbaarheid van deze woningen is lastiger in tijden van laagconjunctuur of recessie/crisis.

Met betrekking tot de locatie is het zaak om goed onderscheid te maken tussen woningen binnen de bebouwde kom of daarbuiten. Er bestaan fondsen die seniorenwoningen op locaties buiten de bebouwde kom aanbieden als belegging. Zowel voor de verhuurbaarheid als de alternatieve aanwending, wanneer deze woningen niet verhuurd kunnen worden, zijn deze locaties minder gunstig dan woningen binnen de bebouwde kom.

Instelling betaalt de huur vanuit zorgbudget

Zorginstellingen ontvangen hun inkomsten vanuit zorgbudgetten van zorgverzekeraars of vanuit de overheid. Binnen deze inkomstenbron is een deel aangemerkt als wooncomponent en een deel als zorgcomponent. Zorginstellingen voeren de vastgoedactiviteiten niet langer zelf uit en kiezen steeds meer voor huur van de zorgpanden. Zodoende kunnen zij zich focussen op hun kerntaak en dat is zorg verlenen. Zorginstellingen kunnen op deze wijze hun ontvangen wooncomponent vertalen naar een bedrag dat zij per jaar kunnen besteden aan huur van deze panden. Indien zij een gezond evenwicht realiseren tussen de huurlasten en de inkomsten vanuit de wooncomponent, levert dit een stabiele huurstroom op voor de eigenaar. Het voordeel voor de eigenaar is, dat deze maar met één huurder te maken heeft, namelijk de zorginstelling. Een betrouwbare fondsaanbieder zal goed letten op dit evenwicht binnen de zorginstelling als huurder.

Arts betaalt de huur vanuit zorgbudget

In het geval van eerstelijnszorgvastgoed binnen het “cure”-gedeelte betalen de huurders de huur vanuit hun inkomsten die zij als zorgverlener vanuit de zorgverzekeraars ontvangen. Hun inkomsten bestaan uit de behandelingen die zij verrichten bij patiënten waar vastgestelde tarieven voor gelden vanuit de overheid. Steeds meer ontstaan bundelingen van artsen, fysiotherapeuten en apotheken in zogenoemde eerstelijnszorgposten. Vanuit de overheid is de omvorming gaande waarbij eerstelijnszorg steeds meer buiten de ziekenhuizen plaatsvindt en verschoven wordt naar huisartsenpraktijken. Gezien de steeds verdergaande vergrijzing wordt de vraag naar eerstelijnszorgvastgoed eveneens steeds groter.

Ziekenhuis betaalt de huur vanuit zorgbudget

Ziekenhuizen kennen hun eigen inkomstenstromen vanuit de zorgbudgetten van zorgverzekeraars. De wereld van ziekenhuizen kent haar eigen dynamiek. Op dit moment bestaan geen niet-beurgenoteerde vastgoedfondsen die beleggingen in ziekenhuisvastgoed aanbieden.

Beleggen in zorgvastgoed via Connect Invest

Connect Invest brengt fondsen met zorgvastgoed onder de aandacht van beleggers. Twee opdrachtgevers van Connect Invest bieden fondsen aan met zorgvastgoed. Onderstaand overzicht geeft weer welk type zorgvastgoed deze fondsen bevatten:

S5 Vitae Fonds van Sectie5 Investments

Door een deelname in het S5 Vitae Fonds kunt u beleggen in het “care”-gedeelte van het zorgvastgoed. De portefeuille bestaat uit extramurale en intramurale zorgwoningen. Het S5 Vitae Fonds is een groeifonds, dat door regelmatige emissies zal groeien naar € 200 miljoen.

Cortese HealthCare van Cortese Capital Management

Door deel te nemen in de fondsen van Cortese Capital Management, kunt u beleggen in eerstelijnszorgvastgoed in het “cure”-gedeelte van het zorgvastgoed. Cortese Capital Management geeft obligaties uit voor inmiddels zes fondsen waarvoor alle beschikbare obligaties zijn toegewezen.

Prof. dr. Dirk Brounen is hoogleraar Vastgoedeconomie aan de TIAS School for Business and Society, de Business School van Tilburg University. Hij onderzoekt internationale vastgoedmarkten en in het bijzonder het rendement van vastgoedinvesteringen en de meerwaarde van duurzaamheid. Zijn resultaten zijn onder meer gepubliceerd in internationale vakbladen als: The European Economic Review, Real Estate Economics, Journal of Banking and Finance, Financial Management en Journal of Portfolio Management. Naast zijn academische werk is Dirk actief als adviseur voor onder meer pensioenfondsen, ministeries en toezichthouders.

Bas Gradussen CFA is Senior Portfoliomanager SRI bij InsingerGilissen Bankiers N.V. Sinds 2012 is hij bij deze bank actief met duurzaam beleggen, waar hij met twee collega’s onder meer verantwoordelijk is voor het beheer van de duurzame beleggingsportefeuilles. Bas heeft onder andere de richtlijnen opgezet voor (rapportering over) duurzame beleggingsportefeuilles. Vóór 2012 was hij actief als private banker, met name van stichtingen. Zijn ervaring als private banker en duurzame portfoliomanager komen samen als hij voor klanten van de bank opereert als consultant op het gebied van duurzaamheid.

Drs. Jacqueline Duiker is Senior Project Manager Responsible Investment van de Vereniging Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling (VBDO). Zij ondersteunt beleggers en bedrijven onder meer met het bepalen van de duurzaamheidsagenda. Dit doet Jacqueline door het ontwikkelen van criteria die door de markt worden gebruikt om richting te geven aan duurzaamheid en het creëren van impact. Dit kan door samenwerking met NGO’s (Non-Governmental Organizations) en het geven van masterclasses over: Sustainable Development Goals (SDG’s), impact investing, klimaatverandering, mensenrechten, circulaire economie en ecologie. Jacqueline is ook lid van de stuurgroep Corporate Human Rights Benchmark en grondlegger van Future Value Matters.

Drs. Hans Hersevoort is innovator in de zorg en bestuurder Omega Groep in Zwolle. Hij vindt het ‘zorgsysteem in Nederland steeds gekker worden’. Begin 2009 is Omega Groep als zorgorganisatie gestart met als missie: het leveren van een bijdrage aan de levenskwaliteit van mensen. Degenen die een beroep doen op Omega Groep hebben meestal een verstandelijke en/of psychische beperking. Omega Groep gaat er vanuit dat ieder mens het liefst zelf de regie over zijn leven voert en zo zelfstandig mogelijk wil leven. Maar soms lukt dat niet. Omega Groep biedt begeleiding aan kinderen en (jong) volwassenen op elk gebied van het leven.

Jeroen Hermus MA MRICS RT is director Healthcare CBRE, de grootste vastgoedadviseur ter wereld en stuurt het Healthcare team aan. Annette van der Poel Bsc BE is associate director Healthcare CBRE en geeft strategisch advies ten aanzien van zorgvastgoed.

Het Healthcare team van CBRE adviseert opdrachtgevers bij zorgvastgoedgerelateerde vraagstukken. De werkzaamheden op het gebied van zorgvastgoed bestaan onder andere uit: strategische advisering van zorginstellingen, taxaties, begeleiding bij transacties, ontwikkelen van ‘business cases’, initiëren van nieuwe ontwikkelingen, sparringpartner voor zorginstellingen en het begeleiden van (nieuw)bouwtrajecten.

Prof. dr. Tom Berkhout is hoogleraar Real Estate Universiteit Nyenrode. Zijn belangrijkste onderzoeksonderwerpen zijn: vastgoed (belasting, verslaggeving, financiering, waardering en economische en marktontwikkelingen) en belastingwetgeving. Hij heeft een aanzienlijk aantal boeken, artikelen, onderzoeksrapporten en columns geschreven over een scala aan vastgoedgerelateerde zaken, zoals: taxatie (nationaal en internationaal), vastgoedwaardering en -financiering, financiële rapportage, integriteit, vastgoedmarkten, investeringsanalyses en -gedrag.

Prof. dr. Jan Latten is bijzonder hoogleraar sociale demografie en voorheen hoofddemograaf Centraal Bureau voor de Statistiek. Specifieke aandachtsgebieden zijn onder meer: trends in samenwonen, trouwen, scheiden en de sociale aspecten daarvan, de opkomst van superkoppels, de veranderende rol van vrouwen binnen relaties, bijzondere posities van alleenstaanden en de groeiende rol van ouderen in de samenleving, vergrijzing, groei- en krimpregio’s en de gevolgen daarvan voor regionale, sociale en economische contrasten, de urbanisatie en metropolisering in Nederland. Jan Latten is onder andere bekend van zijn boek Liefde à la Carte dat hij schreef met Malou van Hintum.

Ir. Clemens Koekkoek is directeur van het S5 Vitae Fonds en werkt sinds begin 2018 bij Sectie5 Investments N.V. Na bij diverse ontwikkelaars, aannemers en adviesbureaus te hebben gewerkt, kwam hij in 2009 in de zorg terecht. Daar heeft hij ervaring opgedaan in alle facetten van zorgvastgoed: ontwikkelen, bouwen, onderhoud en beheer. Ook is hij betrokken geweest bij de bouw en ontwikkeling van verschillende particuliere zorglocaties. Om zijn werk goede aansluiting te geven bij de dagelijkse praktijk, heeft hij regelmatig meegeholpen op diverse zorgafdelingen. Drs. Jeroen van Valen is sinds 2007 directielid en partner bij Sectie5 Investments. Daarvoor had hij al ruime ervaring opgedaan met het initiëren en managen van portefeuilles commercieel vastgoed.