De interesse om te beleggen in zorgvastgoed neemt sterk toe bij beleggers.
Hieronder vindt u meer achtergrondinformatie over beleggen in zorgvastgoed.
Connect Invest B.V.
Spreiding in beleggingsportefeuille
De afgelopen jaren is zorgvastgoed als beleggingscategorie behoorlijk gegroeid. Zorgvastgoed is een goede aanvulling op de mogelijkheden om in vastgoed te beleggen naast woningen, winkels, kantoren en parkeergarages. Een belegging in zorgvastgoed zorgt voor een extra spreidingsmogelijkheid binnen het beleggen in vastgoed.
Toekomstbestendig
De markt van zorgvastgoed is een groeimarkt. De komende decennia zal steeds meer zorg nodig zijn in verband met de vergrijzing. De groei is gekoppeld aan de demografie van Nederland en heeft daardoor nauwelijks relatie met de economische ontwikkelingen. Onderstaande afbeelding laat zien hoe de bevolkingssamenstelling van Nederland tot 2060 zich zal ontwikkelen.
De groei van het aantal 65+-ers zorgt ervoor dat het volledige scala aan zorgvastgoed, van zorgwoningen tot eerstelijns- en tweedelijnszorg, nog fors zal moeten toenemen. Het groeiende aantal gebruikers van zorgvastgoed maakt dat het een toekomstbestendige belegging is.
Huurders met inkomsten vanuit zorgbudgetten
Grote delen van het zorgvastgoed worden gehuurd door partijen die hun inkomsten verkrijgen via zorgverzekeraars of uit budgetten van de overheid. Deze inkomsten zijn gebaseerd op normen die door de overheid worden vastgesteld.
Voor meer achtergrondinformatie over zorgvastgoed verwijzen wij u naar een artikel dat wij in 2018 hebben gepubliceerd op onze website.
Verschillende typen zorgvastgoed
Zorgvastgoed is een verzamelnaam. Het eerste onderscheid dat wordt gemaakt, is tussen “care” en “cure”. Care betreft het verzorgende deel van de zorg en cure het genezende deel. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen “extramuraal” en “intramuraal”. Het verschil is of de zorg binnen of buiten de muren van een zorginstelling plaatsvindt. In onderstaande afbeelding is dit verder uitgewerkt.
Elk type vastgoed kent haar eigen inkomstenstroom van waaruit de huur kan worden voldaan. Dit wordt weergegeven in de onderstaande afbeelding:
Bewoner betaalt de huur
Levensloopbestendige woningen en aanleunwoningen worden bewoond door particulieren. Zij sluiten zelf een huurovereenkomst met de verhuurder, eventueel met een aparte afspraak over aanvullende zorg. Als deze woningen in een fonds worden aangeboden, is het zaak om goed te kijken naar de huurprijzen en de locaties van deze woningen. Qua huurprijs kan er sprake zijn van laag-, midden- en hoogsegment. Laagsegment houdt in huurprijzen in de klasse van de sociale woningbouw tot € 737,- per maand (cijfers 2020). Het middensegment bestaat uit woningen tussen € 737,- en ongeveer € 1.200,- huur per maand. Boven de € 1.200,- huur per maand is sprake van hoogsegment. Huurwoningen in het middensegment kennen de grootste vraag. Beleggingen in zorgwoningen in het hoogsegment hebben een hoger risicoprofiel, de verhuurbaarheid van deze woningen is lastiger in tijden van laagconjunctuur of recessie/crisis.
Met betrekking tot de locatie is het zaak om goed onderscheid te maken tussen woningen binnen de bebouwde kom of daarbuiten. Er bestaan fondsen die seniorenwoningen op locaties buiten de bebouwde kom aanbieden als belegging. Zowel voor de verhuurbaarheid als de alternatieve aanwending, wanneer deze woningen niet verhuurd kunnen worden, zijn deze locaties minder gunstig dan woningen binnen de bebouwde kom.
Instelling betaalt de huur vanuit zorgbudget
Zorginstellingen ontvangen hun inkomsten vanuit zorgbudgetten van zorgverzekeraars of vanuit de overheid. Binnen deze inkomstenbron is een deel aangemerkt als wooncomponent en een deel als zorgcomponent. Zorginstellingen voeren de vastgoedactiviteiten niet langer zelf uit en kiezen steeds meer voor huur van de zorgpanden. Zodoende kunnen zij zich focussen op hun kerntaak en dat is zorg verlenen. Zorginstellingen kunnen op deze wijze hun ontvangen wooncomponent vertalen naar een bedrag dat zij per jaar kunnen besteden aan huur van deze panden. Indien zij een gezond evenwicht realiseren tussen de huurlasten en de inkomsten vanuit de wooncomponent, levert dit een stabiele huurstroom op voor de eigenaar. Het voordeel voor de eigenaar is, dat deze maar met één huurder te maken heeft, namelijk de zorginstelling. Een betrouwbare fondsaanbieder zal goed letten op dit evenwicht binnen de zorginstelling als huurder.
Arts betaalt de huur vanuit zorgbudget
In het geval van eerstelijnszorgvastgoed binnen het “cure”-gedeelte betalen de huurders de huur vanuit hun inkomsten die zij als zorgverlener vanuit de zorgverzekeraars ontvangen. Hun inkomsten bestaan uit de behandelingen die zij verrichten bij patiënten waar vastgestelde tarieven voor gelden vanuit de overheid. Steeds meer ontstaan bundelingen van artsen, fysiotherapeuten en apotheken in zogenoemde eerstelijnszorgposten. Vanuit de overheid is de omvorming gaande waarbij eerstelijnszorg steeds meer buiten de ziekenhuizen plaatsvindt en verschoven wordt naar huisartsenpraktijken. Gezien de steeds verdergaande vergrijzing wordt de vraag naar eerstelijnszorgvastgoed eveneens steeds groter.
Ziekenhuis betaalt de huur vanuit zorgbudget
Ziekenhuizen kennen hun eigen inkomstenstromen vanuit de zorgbudgetten van zorgverzekeraars. De wereld van ziekenhuizen kent haar eigen dynamiek. Op dit moment bestaan geen niet-beurgenoteerde vastgoedfondsen die beleggingen in ziekenhuisvastgoed aanbieden.
Beleggen in zorgvastgoed via Connect Invest
Connect Invest brengt fondsen met zorgvastgoed onder de aandacht van beleggers. Twee opdrachtgevers van Connect Invest bieden fondsen aan met zorgvastgoed. Onderstaand overzicht geeft weer welk type zorgvastgoed deze fondsen bevatten:
S5 Vitae Fonds van Sectie5 Investments
Door een deelname in het S5 Vitae Fonds kunt u beleggen in het “care”-gedeelte van het zorgvastgoed. De portefeuille bestaat uit extramurale en intramurale zorgwoningen. Het S5 Vitae Fonds is een groeifonds, dat door regelmatige emissies zal groeien naar € 200 miljoen.
Lodewijk Hoekstra is tuinontwerper, tv-presentator en vooral voorvechter van een duurzame wereld. Lodewijk streeft naar een wereld waarin we als mensen gezond en gelukkig kunnen leven, zonder dat dit een nadelig gevolg heeft voor ecosystemen en de natuur om ons heen. Naast zijn werk voor NL Greenlabel is hij tv-presentator bij SBS6 en verzorgt hij workshops en lezingen door het hele land.
Joep Moonen is opgegroeid in de bouw. Als zoon van een Brabantse bouwer is de vastgoedwereld hem niet vreemd. Joep is ruim twee jaar verantwoordelijk geweest voor Snippe Projecten BV, een ontwikkelaar die zich met name richt op de binnenstedelijke herontwikkeling in zowel de commerciële als residentiële vastgoedmarkt. Onorthodox BV is opgericht in 2020 en richt zich als projectontwikkelaar primair op het realiseren van woningen en zorgvastgoed. Dat doet zij met een onorthodoxe aanpak. In die aanpak staat niet het gebouw centraal, maar de gebruiker, de plek, de directe omgeving en de duurzaamheid en circulariteit.
Bas Gradussen CFA is Senior Portfoliomanager bij InsingerGilissen Bankiers N.V. Sinds 2012 is hij bij deze bank actief met duurzaam beleggen, waar hij met twee collega’s onder meer verantwoordelijk is voor het beheer van de duurzame beleggingsportefeuilles. Bas heeft onder andere de richtlijnen opgezet voor (rapportering over) duurzame beleggingsportefeuilles. Vóór 2012 was hij actief als private banker, met name van stichtingen. Zijn ervaring als private banker en duurzame portfoliomanager komen samen als hij voor klanten van de bank opereert als consultant op het gebied van duurzaamheid.
Angelique Laskewitz is Excecutive Director van de Vereniging Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling (VBDO). Zij ondersteunt beleggers en bedrijven onder meer met het bepalen van de duurzaamheidsagenda. Dit doet Angelique door het ontwikkelen van criteria die door de markt worden gebruikt om richting te geven aan duurzaamheid en het creëren van impact. Dit kan door samenwerking met NGO’s (Non-Governmental Organizations) en het geven van masterclasses over Sustainable Development Goals (SDG’s), impact investing, klimaatverandering, mensenrechten, circulaire economie en ecologie.